다운 계약서 작성하면 양도소득세 비과세 감면 적용받을 수 없어요.

부동산 등을 매매하는 당사자가 거짓 계약서(업 계약서, 다운 계약서)를 작성하는 경우에는 양도소득세 비과세 감면 배제 등 여러 가지 불이익을 당할 수 있습니다. 어떤 불이익을 받게 되는지 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

※ 거짓 계약서를 작성하는 경우

- 업 계약서 : 실제 매매 가격보다 높은 가격으로 작성한 계약서

- 다운 계약서 : 실제 매매 가격보다 낮은 가격으로 작성한 계약서

1. 비과세 감면 규정 적용이 안되어 양도 소득세가 부과됩니다. 

- 양도자 : 1세대 1주택 비과세, 8년 자격 농지에 대한 감면 요건을 충복하더라도 비과세 감면 배제 후 양도소득세를 추징합니다. 
- 양수자 : 양수한 부동산을 나중에 양도할 경우 비과세 감면 규정 적용 배제를 동일하게 적용하여 양도소득세를 추징합니다. 

2. 가산세가 부과됩니다.

- 무(과소) 신고 가산세 : 무(과소) 신고한 납부세액의 최고 40%에 해당하는 가산세를 부과합니다.
- 납부 지연가산세 : 납부하지 않을 세액 또는 고소 납부세액의 무(과소) 납부일 수 당 0.0.2%에 해당하는 가산세가 부과됩니다.

3. 과태료가 부과됩니다.

지방자치단체 실거래 신고 관련 부서에서 [부동산 거래 신고 등에 관한 법률]에 따라 부동산 취득가액의 5% 이하에 해당하는 과태료 부과처분을 하게 됩니다.

※ 양수자가 양도자의 양도소득세를 부담하는 경우

양수자가 양도자의 양도소득세를 부담하는 경우에는 대신 부담한 양도자의 양도소득세도 양도가액에 포함됩니다.

양수자가 양도자 대신 부담한 양도소득세는 당초 양도한 부동산의 양도가액에 포함되므로 이를 신고하지 않을 경우에는 추후 양도자에게 양도소득세와 가산세가 부과됩니다.

# 다운 계약서 작성 예시

아파트 소유주가 해당 아파트를 취득가액은 5억 원, 양도 시 실거래 가는 7억 원이었으나 6억 원으로 다운 계약서를 작성 후 양도소득세를 신고한 사실이 드러난 경우

- 실거래가액을 신고했다면 1세대 1주택 비과세 적용으로 납부해야 할 양도소득세가 없으나 비과세 적용이 안되어 5000만 원 양도소득세 추징됨

- 가산세 부과 : 무신고가산세 5000만 원×40%=2000만 원

납부지연가산세 5000만 원×100일×0.025%=125만 원

- 과태료 부과 : 7억 원×5%=3500만 원

# 업 계약서 작성 예시

8년 자경 감면요건을 충족한 농지 소유자가 2억 원에 취득한 농지를 상대방 요구 등에 따라 실지거래가격 3억 원을 4억 원으로 업 계약서를 작성하고 양도소득세 감면 신고한 사실이 드러난 경우

- 실지 거래가격으로 신고했다면 8년 자경 감면 적용으로 납부할 양도소득세가 없으나 감면 적용이 안되어 1500만 원 양도소득세 추징됨
- 가산세 부과
무신고 가산세 : 1500만 원×40% = 600만 원
납부 지연가산세 : 1500만 원×100×0.025 = 370만 원
- 과태료 부과 : 3억 원×5% = 1500만 원

 

양도소득세와 납부일 수 100일은 이해를 돕기 위한 예시입니다.

 

※ 공인중개사가 거짓 계약서를 작성한 경우 불이익이 있습니다.

1. 중개사무소 개설등록이 취소되는 등 영업이 제한될 수 있습니다.

거짓으로 거래 내용 작성, 이중 계약서 작성, 전매 등이 제한된 부동산 매매 중개 시 중개 사무소의 개설등록 취소 또는 6개월 이내의 업무 정지 처분을 받을 수 있습니다.

2. 현금영수증 발급 의무를 위반 시 가산세가 부과됩니다.

현금 영수증 발급 의무를 위반한 자에 대해서 미발급 금액의 20%에 상당하는 가산세가 부과됩니다.

 

가장 효과적인 절세 방법은 거짓 계약서를 작성하여 탈세하는 것이 아니라 실지거래가 액에 의한 계약과 양도소득세 신고입니다. 투명한 부동산 거래질서를 만들기 위해 성실한 부동산 거래를 해아 하며 거짓 신고로 세금을 탈루한 자에 대해서는 홈택스에 신고할 수 있습니다.